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摩天大楼经济学:“一寸长一寸强”在这里可能行不通

作者:admin 发布:2019-01-11 13:51 | 点击数:

  这也给了经济学家兼建筑师WC Clark和JL Kingston以灵感,他们将自己假想为曼哈顿地带一座写字楼的开发商,目标是在给定租金、土地和建筑成本的情况下,确定一个能够带来最大收益的建筑高度。在二人合著的《摩天大楼:现代办公楼经济高度研究》一书中,他们将这个高度定义为“经济高度”:

  Clark和Kingston早在1930年便锁定了曼哈顿中央火车站附近一座63层的大楼。如今已经过去将近一个世纪,他们关于“经济高度”的理论仍然没有过时——2017年投入建设的58层高楼“范德比尔特1号楼”就坐落于在他们选定的位置对面,与二人的验算结果相差无几。

  此外,随着时间推进而越来越低的建造成本也是推动新大楼不断出现的因素。Barr教授表示,根据估算,在1900-1920年期间,楼层每增加一层的边际成本率约为7%,到了1921-1931年“摩天大楼热”期间,这一成本降至3%左右,在当时,这也是使建造摩天大楼成为流行的因素之一。

  Barr教授指出,就摩天大楼而言,亚洲国家似乎可以以更低的成本来获得相对更高的回报,因为这些国家在经历快速的经济增长和密集的城市化,拥有更加廉价的建筑及劳动力成本,和更加强劲的创新动力。而在一些美国城市,技术进步带来的成本下降似乎被劳动力和材料成本的上升所抵消。

  当然,基于“经济高度”理论,Barr教授认为诸如迪拜塔、上海中心大厦、台北101一类的超级摩天大楼似乎是“浪费的项目”,也即“缺乏经济理性”,因为尽管成本相对较低,但这一类大厦的楼层数量仍然超出了正常的需求。

  研究成果同时也揭示了土地成本和高层建造的回报之间存在直接关系。开发商获得一片土地的成本越高,他们就会有越大的动力在这片土地上充分开发。因此,在世界各地,往往是地价越昂贵的地段拥有着越高的建筑。

  当时华尔街的企业家们正处于争相建造摩天大楼的阶段,在这一背景下,纽约曼哈顿出现了当时最高的大楼——帝国大厦。

  两人尽可能真实地模拟了设计一座大楼的全过程,对大楼选址、楼层平面图的设计、建筑材料的选取以及总成本均进行了评估。最终两人选定了曼哈顿中心商业区中央车站对面的位置,所确定的经济高度为63层。

  另一方面,Barr教授同时指出,一国建造摩天大楼的能力与该国的经济规模直接相关,在GDP达到一定门槛时,一国所拥有的摩天大楼数量和当地最高建筑高度之间存在着非常密切的关系。

  相较于发达国家来说,经济活跃的发展中国家具有更低的建造成本。目前世界最高的建筑——163层的迪拜塔总建筑成本仅15亿美元,平均每层成本不足1千万美元;成本稍高的128层上海中心大厦造价24亿美元,平均每层成本1800万美元。这两座大厦的成本都远远低于造价17.6亿美元,平均每层成本3700万美元的美国银行大厦。

  Barr教授在文中借用了1930年两位经济学家所提出的“经济高度”的概念。一般来说,建筑物楼层越多,所需耗费的成本也越大,同时,出售或出租所带来的收入也越高。也即一座大楼的合理高度是由每增加一层所需的边际成本和取得的边际收入两者之间的平衡来决定的,最终目的是获得利润最大化。

  21世纪的应用

建筑物真正的经济高度,指的是在建筑物合理的使用寿命内,在适当的建筑设计、布局效率、光线和通风、“邻里关系”、街道路线以及公共事业服务等条件下,能够保证总投资(包括土地投资)获得最大回报的建筑高度。

  基于这一概念,Barr教授认为,1930年关于“经济高度”的问题,在城市化越来越普遍的今天仍然值得讨论,同时,对近年来推动摩天大楼工程在全球各地出现的动因进行了分析。

  是什么让一座摩天大楼诞生?

  建于1930年的纽约帝国大厦是美国经济从大萧条中复苏的重要象征,同时世界上最具代表性的摩天大楼之一。一位华尔街的富豪为了展示自己的富有,而修建了这座当时全世界最高的大厦。

  也即,一国的经济规模越大时,所拥有的摩天大楼数量也越多,而摩天大楼的数量,又和最高建筑的高度存在正相关关系。

  这足以说明,的确存在一个边际成本与边际收益均衡的“天花板”,使得摩天大楼的高度不能无限地增长。

  文章来源:华尔街见闻

责任编辑:李园

  Barr教授认为,由此看来世界上大部分摩天大楼都符合“经济高度”的概念,满足了开发商和客户对于建筑高度的需求,他将这种现象称为是“具有很强的经济理性”。

  Barr教授指出,推动开发商建造摩天大楼的最主要动力,是地区的经济增长和城市化进程。在城市化越完全、经济越活跃的地区,市中心所聚集的人就越多,相应的房屋价格也会上涨。因此,对能够同时聚集大量人口的高层建筑的需求也会更加旺盛。

  而美国罗格斯大学纽瓦克校区经济学教授Jason Barr博士在最近发表的文章中称,研究发现,城市中摩天大楼的高度是一个基于严密的经济学分析所得出的数值,而并非开发商随意决定的。在这一均衡的高度上,开发商可以以最低的成本获得最高的利润。

  一个世纪前的研究

  Barr教授在文章中引用了美国高层建筑和城市生态环境委员会(CTBUH)的数据,数据显示,1960-2017年之间,全世界共建造了4162座高度在150米以上的摩天大楼,其中,绝大多数大楼的高度都不超过200米,楼层数在50层以下;同时,仅23座大楼的高度超过了400米。

  这从侧面反映出,20世纪20年代末期纽约拔地而起的超高层建筑并非仅仅是华尔街投资人的财力比拼,更是他们用于获取长期盈利的工具。

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